Lebenszykluskosten von Hallenimmobilien & Einsparpotentiale richtig einschätzen

Lebenszykluskosten von Hallenimmobilien & Einsparpotentiale richtig einschätzen

Definition Lebenszykluskosten

Lebenszykluskosten sind die Gesamtkosten für die Entwicklung einer Immobilie von der Produktidee bis zur Rücknahme vom Markt. Man kann auch bereits an der Konzeptidee ansetzen und dann geht es über Planung, Errichtung, Instandsetzung bis zum Rückbau.

Quelle: IndustrialPort

Zwischen 70 und 85% dieser Kosten entstehen während der Nutzungsphase. So sind anfängliche Baukosten im Verhältnis zu den Kosten während der Nutzungsphase überschaubar.

Was bringt Industrieimmobilien in einen (unterschiedlich) schlechten Zustand?

Industrieimmobilien (Lagerhallen, Logistikhallen, Produktionshallen) werden durch die unterschiedlichsten Parameter in einen unterschiedlich schlechten Zustand gebracht. Die wesentlichen hiervon sind:

• Qualität der Planung/Ausführung

• Qualität der verwendeten Bauteile

• Nutzung der Immobilie (Produktion, Lager, Umschlag, etc.)

• Nutzerverhalten/Wartung/Instandsetzung

• Alter/Lebensdauer Immobilie

• Zweck des Eigentums (Eigennutzung, Spekulation, Langfrist-Finanzierung etc.)

• Lage des Objektes

• Nutzungszonen/Betriebszeiten

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass gut geplante, mit hochwertigen Materialien erstellte Immobilien in Eigentümerhand geringere Lebenszykluskosten haben als reine, renditegetrimmte Spekulationsobjekte. Unterlassene Wartungsarbeiten oder eine lange Nutzungsdauer erhöhen sowohl bei günstig wie auch hochwertig erstellten Hallen die Lebenszykluskosten.

Was ist unter Instandsetzung zu verstehen?

Im Gegensatz zu Sanierungskosten und FM-Kosten hat die Instandsetzung einen vorbeugenden Charakter. Die dafür notwendigen Maßnahmen lassen sich wie folgt nach Maßnahmen der Instandhaltungs-DIN 31051 unterteilen in:

• Wartung (Bewahrung des Soll-Zustandes)

• Inspektion (Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes)

• Instandsetzung (Wiederherstellung des Soll-Zustandes)

• Schwachstellenbeseitigung (Erhöhung der Betriebssicherheit ohne Änderung der geforderten Funktion)

Es ist in jedem Falle festzustellen, dass Gebäude NICHT abgerissen werden, WEIL sie in einem schlechten Zustand sind, sondern dass Gebäude in einem schlechten Zustand sind, DAMIT sie abgerissen werden können.

Ursachen für Höhe der Instandsetzungskosten

Die Höhe der Instandsetzungskosten ist im Wesentlichen abhängig von:

• der Nutzung

• dem Nutzerverhalten und

• dem Alter der Industrieimmobilien.

Generell lässt sich feststellen, dass je älter eine Immobilie ist, desto höher werden die Aufwendungen für die Instandhaltung – allein aufgrund des Alters der Bauteile. Anders ausgedrückt:

Auch Dächer von ungenutzten Hallen werden undicht!

Hinzu kommen Mängel in der Organisation. Damit sind gemeint:

• keine klaren auftrags-, objekt- bzw. prozessbezogene Kostenerfassung

• Personenabhängiges Wissen.

Benchmarks für Instandsetzungskosten von Logistikhallen

Vor der Benchmarkermittlung ist es notwendig, eine leicht nachvollziehbare Einteilung der Gebäude in drei Hauptnutzungsarten (Lager, Logistik, Produktion) und Ausstattungsklassen (einfach, funktional, modern) vorzunehmen, wie dies durch IndustrialPort erfolgt ist.

Beispielhaft sei die Einteilung für eine moderne Logistikhalle (Ausstattungsklasse A) dargestellt:

Beispielhafte Logistikhalle A, Quelle: IndustrialPort

Logistikhallen zum Beispiel der Ausstattungsklasse A sind Neubauobjekte mit:

einem Baualter unter 10 Jahren und

einer betrachteten Restlaufzeit von 50 Jahren.

Die modern ausgestatteten Immobilien verfügen über eine Hallenhöhe von ca. 10 m und großzügigen Andienungszonen. Bei einer Logistikhalle mit 10.000 m² sind 10 Rampentore und 2 ebenerdige Tore vorhanden; dies entspricht mindestens einem Rampentor je 1.000 m² Hallenfläche plus ebenerdige Zufahrten. Die Bodenbelastung beträgt in der Regel 5 t/m² und mehr. Wärmeversorgung sowie Brandschutzanlagen sind effizient angelegt. Eine Belichtung wird durch Lichtkuppeln und /oder Fensterbänder unterstützt. Sprinkleranlagen (z. B. ESFR-Sprinkleranlage, ggf. Regalsprinkler), Gasheizung sowie Dunkelstrahler gehören zum Standard.

Zwei Kostenarten

Nach Ermittlung einer Berechnungsgrundlage werden die Benchmarks für Instandsetzungskosten in zwei verschiedene Kostenarten unterteilt. Zum einen in Fixkosten, die auf statistischen Kennwerten für die einzelnen Bauteile bzw. bauliche Anlagen basieren. Zum anderen in variablen Kosten. Diese sind abhängig vom Nutzungsverhalten. Leicht verdeutlichen lässt sich dies im Bereich von Anfahrschäden bei Überladebrücken. Die Fixkosten betreffen dabei den Austausch nach jeweils 15 Jahren aufgrund des Baualters. Die variablen Kosten hingegen betreffen die jährliche Instandsetzung aufgrund von Anfahrschäden. Noch mehr Informationen und Details zum Thema erhalten Sie hier in unserer Instandhaltungsstudie – https://www.industrialport.net/produkt/lebenszykluskosten-benchmarkreport-fuer-hallengebaeude/

Quelle: IndustrialPort

Aus der Statistik ist zu ersehen, dass im Bereich der Instandsetzungskosten die Fixkosten sowie variable Kosten bei Neubauten geringer ausfallen – im Vergleich zu älteren Objekten mit schlechteren Ausstattungsklassen. Den größten Stellenwert, mit bis zu über 50.000 € pro Jahr, haben in allen drei Kategorien die Instandsetzungskosten der Dachbeläge. Darauf folgen die Kosten für Instandsetzung der Niederspannungsinstallationsanlagen (bis zu 24.200 € pro Jahr) und der Beleuchtungsanlagen (bis zu 14.960 € pro Jahr). Den niedrigsten Kostenanteil haben Telekommunikationsanlagen, Such- und Signalanlagen sowie Fernseh- und Antennenanlagen. Diese technischen Anlagen kommen fast ausschließlich im Bürobereich vor. Nutzerabhängiger Verschleiß folgt durch Befahrung und Lagerung vor allem bei den Deckenbelägen/Bodenbelägen sowie Innenwänden und –stützen. Darüber hinaus schlagen Fix- wie auch variable Kosten für Überladebrücken, mit ihrer vergleichsweise kurzen technischen Lebensdauer, von bis zu 3.000 € pro Jahr zu Buche. Eine weitere, variable Kostengröße sind Instandsetzungen der Stützen und Außenwände. Belastungen durch Emissionen aus Industrie und Verkehr sowie stark wechselhafte Klima- und Witterungsverhältnisse, tragen zur Verkürzung von Bauteillebensdauern bei. Anhand der Tabellen von IndustrialPort ist festzustellen, dass im Allgemeinen die Fixkosten bei Objekten mit niedrigen Ausstattungsklassen ansteigen, jedoch die variablen Kosten abnehmen.

Unterschiedliches Verhalten der Fix- und variablen Kosten

Die zunehmenden Fixkosten stehen im direkten Zusammenhang mit dem Baualter der Immobilien. Zum einen erhöhen sich im Alter anfallende Instandsetzungsmaßnahmen, zum anderen verkürzt sich durch die begrenzte Laufzeit der Zeitraum für Rücklagenbildungen. Bei den variablen Kosten liegt der Schwerpunkt auf der Ausstattungsklasse. Während sich beispielsweise Ausstattungsklasse A durch 12 Tore auszeichnet, müssen bei Ausstattungsklasse C nur 2 Tore instandgesetzt werden.

Die einzelnen Kosten lassen sich am einfachsten nachvollziehbar auf Basis der DIN 276 in verschiedene Kostengruppen einteilen.

Quelle: IndustrialPort

Einsparpotential für Instandsetzungskosten von Logistikhallen

– Ermittelt für nachhaltige Bauweise und Bewirtschaftung

Interne Daten belegen, dass sich im Durchschnitt bis zu 12,5 Prozent der Instandsetzungskosten einsparen lassen. Auf Basis der Quadratmeterzahlen pro Typ und Ausstattung in Deutschland, welche durch IndustrialPort ermittelt wurden, lassen sich folgende Einsparpotenziale rechnerisch ermitteln:

Quelle: IndustrialPort

Abschließend lässt sich zum Thema Lebenszykluskosten von Hallenimmobilien folgendes festhalten, dass:

• Die Instandsetzungskosten die Lebenszykluskosten beeinflussen

• Mit zunehmendem Alter einer Immobilie steigen die Instandsetzungskosten

• Umso höherwertiger die Ausstattung einer Halle ist, desto höher werden die Fixkosten für die Instandsetzung

• Das Nutzerverhalten die Instandsetzungskosten beeinflusst (siehe variable Kosten)

• Instandsetzungskosten je nach Mietvertrag in unterschiedlicher Höhe auf den Mieter umlegbar (Dach- und- Fach-Regelung, triple net o.ä.) sind

• Instandsetzungskosten über die Dauer von 50 Jahren um ca. 30 % steigen

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